Český realitní trh dlouhodobě naráží na jeden zásadní problém – příprava nové výstavby je pomalá a administrativně náročná. Dlouhé povolovací procesy prodlužují dobu, po kterou mají developeři kapitál vázaný v připravovaných projektech, a současně zvyšují jejich náklady.
Pokud by se podařilo stavební řízení skutečně zjednodušit a zrychlit, mohlo by to mít výrazný dopad především na velké developerské společnosti. Ty mají připravené pozemky, projektové týmy i kapitál a dokážou na změnu podmínek reagovat rychleji než menší hráči.
Zároveň by se mohlo otevřít více příležitostí také pro investory, protože větší počet developerských projektů znamená vyšší potřebu financování.
Proč je stavební řízení pro developery tak důležité
Developer nezačíná vydělávat ve chvíli, kdy se na stavbě objeví první dělníci. Projekt často vzniká několik let před samotným zahájením výstavby.
Nejprve je potřeba získat pozemek, připravit projekt, zajistit financování, vyřídit potřebná povolení a následně organizovat samotnou realizaci.
Každý další měsíc čekání přitom znamená náklady. Peníze vložené do pozemku a přípravy projektu jsou dlouhodobě vázané, zatímco ceny práce, materiálů a financování se mohou měnit.
Rychlejší a předvídatelnější povolování by proto mohlo výrazně zlepšit ekonomiku některých projektů.
Velcí developeři mohou mít největší výhodu
Případná změna stavebního prostředí by nemusela prospět všem developerům stejnou měrou.
Velké společnosti mají zpravidla několik výhod. Disponují rozsáhlejšími pozemkovými zásobami, zkušenými týmy, vlastním kapitálem nebo snadnějším přístupem k bankovnímu financování.
Pokud se například podaří zkrátit přípravu projektu o několik měsíců, velký developer může tento rozdíl využít u několika projektů současně.
Výsledkem může být rychlejší uvedení nových bytů na trh a efektivnější využití kapitálu.
Více výstavby znamená větší potřebu kapitálu
Developerský projekt je kapitálově náročný. Stavba bytového domu, kancelářské budovy nebo rozsáhlejšího rezidenčního projektu může vyžadovat značné finanční prostředky ještě předtím, než developer získá první příjmy z prodeje.
Bankovní úvěry jsou důležitou součástí financování, ale nejsou jedinou možností. Developerské společnosti mohou využívat také vlastní kapitál, fondové financování nebo emise podnikových dluhopisů.
Pokud by se díky jednoduššímu stavebnímu řízení počet realizovaných projektů zvýšil, přirozeně by mohla růst také poptávka po kapitálu.
Pro investory se může rozšířit nabídka příležitostí
Právě zde se propojuje stavební politika s investičním trhem.
Větší počet developerských projektů může znamenat více společností hledajících externí financování. Pro investora se tím může rozšířit nabídka investičních příležitostí.
Jednou z možností může být investice do dluhopisů developerských společností. Investor poskytuje emitentovi kapitál na předem stanovenou dobu a podle podmínek konkrétní emise očekává sjednaný úrokový výnos.
Taková investice může být zajímavá pro člověka, který chce část svého portfolia spojit s reálnými podnikatelskými projekty. Současně je ale potřeba důkladně posuzovat riziko každé konkrétní emise.
Proč je stabilní podnikatelské prostředí důležité
U developerských dluhopisů je klíčová schopnost emitenta své závazky splatit.
Pokud se povolovací procesy zjednoduší, může developer lépe plánovat harmonogram projektu, financování i následný prodej. Předvídatelnější podnikatelské prostředí tak může přispět ke stabilnějšímu cash flow.
To však neznamená, že změna stavebního zákona automaticky udělá z developerských dluhopisů bezpečnou investici. Úspěch konkrétního projektu bude stále záviset na lokalitě, poptávce, nákladech, financování a schopnostech samotného developera.
Velcí hráči mohou těžit také z nedostatku nabídky
Český trh s bydlením se v řadě lokalit potýká s dlouhodobým nedostatkem nové výstavby. Pokud by se povolování skutečně zrychlilo, může být prvním efektem postupné zvýšení počtu projektů ve fázi realizace.
Velcí developeři jsou v tomto směru dobře připraveni. Mohou mít již nakoupené pozemky nebo připravené projekty, jejichž realizaci dosud komplikovaly především administrativní překážky.
Zrychlení procesu by jim tak mohlo umožnit rychleji převést připravené projekty do fáze výstavby.
Zájem investorů může růst spolu s developerským trhem
Pokud bude český realitní sektor expandovat, může se rozvíjet také trh jeho financování.
Investoři dnes mají možnost vybírat z celé řady investičních nástrojů. Vedle akcií, fondů nebo nemovitostí mohou využít také dluhové nástroje. U developerských dluhopisů je atraktivita často spojena s možností získat předem stanovený úrokový výnos.
Pro investora je přitom důležité nehodnotit pouze výši úroku. Vyšší výnos bývá spojen s vyšším rizikem, a proto je potřeba sledovat zejména finanční zdraví emitenta, jeho zadlužení, historii projektů a způsob využití získaných prostředků.
Stavební boom by mohl mít širší ekonomické dopady
Případné zrychlení výstavby by nebylo pouze výhodou pro developery. Nové projekty vytvářejí práci pro stavební firmy, projektanty, architekty, řemeslníky i dodavatele materiálů.
Vyšší nabídka nových bytů by zároveň mohla v některých lokalitách pomoci zmírnit tlak na ceny bydlení. Efekt by však nebyl okamžitý. Mezi získáním povolení a dokončením bytového projektu mohou uplynout roky.
